Optimiser ma fiscalité

Pourquoi le Salon peut vous aider ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ? L'ensemble des acteurs de l'investissement locatif et de la gestion de patrimoine sont réunis tous les ans au Salon de l'immobilier de Lyon pour vous accompagner dans votre projet et vous offrir les meilleurs conseils et solutions.

                                                                         

Vous trouverez ci-dessous un petit lexique des principaux procédés de défiscalisation, rédigé par notre partenaire Anacofi Immobilier :

Dispositif Pinel :

Le contribuable investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'il s'engage à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à 6 ans ou à 9 ans. Pour ouvrir droit au dispositif, les logements acquis ou construits doivent se situer en zones A Bis, A et B1 (sur autorisation préfectorale en zone B2), et respecter un plafond de  loyer et de ressources du locataire. La réduction d’impôt sur le revenu est de 2% par an du montant net de l’investissement, puis de 1% pour les 3 dernières années si l’engagement de location est de 12 ans (12% pour 6ans ; 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans). La réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient de l'appartement (prix d'acquisition du logement) déterminé en tenant compte des critères suivants : la surface utile, plafonné à 5 500 €/m² et à 300 000 € par an et pour maximum deux logements.

   

A retenir: produit de « défiscalisation patrimoniale ». Permet de loger ascendants ou descendants si besoin. La période d’engagement est évolutive de 6 à 12 ans. Au maximum, cet investissement permet de réaliser une économie d’impôts de 63 000€, indépendamment de la tranche marginale d’imposition.  Attention aux zones d’implantation qui déterminent la valeur locative et surtout le rapport entre l’offre et la demande de logement !

    

Dispositif Pinel optimisé au déficit foncier :

Le type de biens éligibles : logements réhabilités ou locaux transformés. Il s’agit :

  • des logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence faisant l’objet de travaux de réhabilitation pour y remédier 
  • des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de 
travaux de transformation en logements.

L’optimisation au déficit foncier qui permet un levier fiscal plus important est toujours possible, à savoir :

Mise en œuvre : distinction de l’assiette Pinel et de l’assiette du déficit foncier. Le prix d’acquisition du foncier et les travaux de transformation ou réhabilitation feront l’objet de la réduction d’impôt Pinel ;  les travaux de réparation et d’entretien, dissociables des travaux de transformation ou de réhabilitation seront déductibles des revenus fonciers positifs, puis dans la limite annuelle de 10 700 €, du revenu global. 

  

A retenir : traitement fiscal immédiat hors plafonnement. Le bénéfice du déficit foncier est immédiat. Ni le plafond global des niches fiscales, ni le plafond de 300 000 € de prix de revient ne s’appliqueront à la part des travaux éligibles au déficit foncier de droit commun.  Les intérêts des emprunts souscrits pour financer l’acquisition du bien comme de l’ensemble des travaux seront déductibles des revenus fonciers.

 

Déficit foncier :

Institué par la loi Balladur de 1993, il s'applique aux locaux d'habitation anciens, en vue d'y faire des travaux, pour ensuite les louer. Le déficit foncier apparaît lorsque les charges foncières déductibles (autres que les intérêts d’emprunt) sont supérieures aux loyers encaissés.  Le montant alors imputable au revenu global se fait dans la limite de 10 700€/an (sauf investissement Périssol) au niveau du foyer fiscal (global pour l’ensemble des immeubles).

   

A noter : avec certains immeubles anciens, les investisseurs peuvent  bénéficier d’une part de la réduction d’impôt « Pinel » et, d’autre part, du déficit foncier de droit commun, pour une partie des dépenses de travaux ayant la nature de charges déductibles. Ainsi, un déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. Le solde de l’investissement constituera le prix de revient éligible à la réduction d’impôt « Pinel ». 

 

Malraux : 

La réduction fiscale s’applique aux dépenses supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti dans les « secteurs sauvegardés », retenues ou en ZPPAUP (dans l Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) dans la limite annuelle de 100 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition, à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante. La forme de cet avantage diffère selon la date de dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux. Pour 2016 la réduction d’impôt est de 30% en secteur sauvegardé et de 22% en ZPPAUP. Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le local nu, à usage de résidence principale du locataire ou à un usage autre que l’habitation, pendant une durée de 9 ans.

    

A retenir : La loi Malraux peut-être abordée sous l’angle de la VIR (vente d’immeuble à rénover) dans ce cas le prix de vente intègre l’achat du foncier et les travaux ou de manière plus classique avec d’une part l’acquisition du foncier et d’autre part l’initiative de l’acquéreur de faire des travaux dans le cadre d’une ASL (Association Syndicale Libre). Dans ce deuxième cas l’acquéreur a la possibilité  d’optimiser son avantage fiscal en créant un déficit foncier grâce aux travaux d’entretien et réparation. Cette déduction créant une économie d’impôts qui se cumule à la réduction Malraux. Cette deuxième option est particulièrement intéressante pour les investisseurs disposant de revenus fonciers existants.

 

Monuments historiques :

Ce régime spécial s'applique à certains immeubles classés ou inscrit à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historique), avec un engagement minimum de conservation de  15 ans : la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble donné en location peut être imputée sur les revenus fonciers. Le déficit généré par les travaux est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

   

A noter : nous conseillons d’investir sur des bâtiments centre-ville qui offrent un potentiel locatif plus sécuritaire et régulier et en tout état de cause éviter les belles bâtisses en milieu rural.

      

Censi Bouvard :

Les logements concernés sont ceux compris dans une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, une résidence affectée à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées , une résidence avec services pour étudiants, ou un établissement de soins. Le logement doit être détenu "en direct", il ne doit pas être détenu par l'intermédiaire d'une société. Le logement ainsi acquis doit être destiné à une location meublée à titre non professionnel. Le produit de la location est donc imposé dans la catégorie des BIC. Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La réduction d’impôt de 11%, répartie sur 9 ans, est calculée sur le prix de revient des logements (majoré le cas échéant des travaux de réhabilitation) retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.