10 règles d’or pour réussir son investissement locatif

L’immobilier permet de se bâtir un patrimoine solide et profiter de ses nombreux avantages. Pour réussir son investissement locatif, il convient de suivre quelques règles afin d’en tirer une réelle rentabilité. Voici 10 règles d’or pour faire de votre investissement un franc succès.

Bien définir son projet : règle d’or pour réussir son investissement locatif 

Cela raisonne comme une évidence, mais prendre le temps de la réflexion, bien définir son projet et ses objectifs est la pierre angulaire d’un investissement gagnant.

 

Ainsi, vous déterminerez :

-        Le montant de l’enveloppe budgétaire dont vous disposez ;

-        Comment financer votre projet ;

-        Si l’achat dans le neuf ou l’ancien est plus adapté à vos objectifs et impératifs ;

-        Dans quel secteur vous souhaitez concentrer vos recherches et investissements ;

-        La fiscalité de votre investissement, pour savoir comment l’alléger ;

-        Le mode de gestion locative envisagé ;

-        etc.

 

Ce bilan vous permet d’établir une stratégie d’investissement, une feuille de route si vous préférez, adaptée à votre situation patrimoniale, fiscale, civile, etc. C’est l’ADN de votre projet. Définir des objectifs clairs vous permet de les atteindre. Une fois ce travail de fond effectué, vous saurez comment :

 

-        Constituer un patrimoine ;

-        Compléter vos revenus ;

-        Préparer votre retraite ;

-        Payer moins d’impôts.

 

Un professionnel peut vous accompagner dans la réalisation de ce travail préalable.

 

Respecter les fondamentaux de l’investissement locatif

Quel que soit le type d’achat envisagé, résidentiel ou professionnel, il existe 3 piliers fondamentaux pour réussir son investissement locatif :

 

L’emplacement

 

Avant toute autre considération, le bien doit répondre à une demande locative réelle afin de dégager un rendement locatif potentiel. Le rendement locatif correspond au ratio entre le loyer demandé et le prix d’achat du bien.

 

Le prix d’achat

 

Si vous achetez un bien trop cher, vous risquez de ne jamais être rentable. Pour cette raison, il faut parfaitement connaître le prix du marché et vous faire accompagner par des professionnels qualifiés agissant au mieux de vos intérêts.

 

Le potentiel de revente

 

La qualité d’un investissement immobilier repose sur deux critères :

 

-        Le rendement locatif ;

-        La rentabilité globale qui prend en compte le rendement ainsi que l’éventuelle plus-value réalisée à la revente du bien.

 

Savoir s’entourer de professionnels efficaces

Constituer une équipe de professionnels chevronnés vous permettra d’agir efficacement, en sécurisant au maximum vos prises de décision.

 

Votre Dream Team sera composée, au choix, de chasseurs immobiliers, agents immobiliers, promoteur, courtiers, notaires, artisans, architectes, avocats, marchands de biens, gestionnaires de biens, etc.

 

Chaque membre de la Dream Team travaillera au mieux de vos intérêts. Seul, vous ne pourrez couvrir toutes les compétences et le savoir requis pour investir avec succès et, in fine, être rentable.

 

Investir dans l’immobilier sur du moyen à long terme

L’immobilier a su démontrer sa capacité de valeur refuge au fil du temps. Cependant, il faut savoir être patient et investir dans une optique de moyen à long terme pour être rentable. D’où l’importance de bien préparer son projet et d’anticiper l’évolution du marché.

 

Comprendre les indicateurs clés de l’investissement immobilier

Afin de contrôler la bonne performance de votre investissement, vous devez connaître les principaux indicateurs pour juger de sa rentabilité :

 

-        Rendement brut, rendement net, rendement net net ;

-        Cashflow ;

-        TRI (taux de rentabilité interne) et VAN (valeur actuelle nette).

 

Il est important de bien les maîtriser pour étudier les opportunités et suivre les biens que vous détenez. Mais aussi pour savoir quand vous séparer des biens les moins rentables. L’investissement immobilier est aussi affaire d’une gestion pointue au fil du temps.

 

Choisir le mode de gestion locative adapté à sa stratégie

Pour la gestion locative de votre bien, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

 

-        Confier un mandat de gestion à un professionnel. Il vous en coûtera 6 à 13 % de vos loyers ;

 

-        Assurer seul la gestion administrative, l’intervention des prestataires, la relation avec vos locataires, etc. ;

 

-        Gérer seul vos biens en étant assisté d’un logiciel de gestion qui simplifie et automatise certaines tâches.

 

En fonction de votre stratégie, vous choisirez le mode de gestion le plus adapté.

 

Optimiser la fiscalité liée à l’investissement locatif

La fiscalité est un facteur important dans un investissement. Si elle ne doit pas devenir un critère de choix à tout prix, vous devez cependant en tenir compte. Le but étant de payer le moins d’impôt possible sur vos investissements afin d’accentuer votre rentabilité.

 

Souvent survolée lors d’une opération d’investissement, la lourde fiscalité pesant sur l’immobilier peut compromettre la rentabilité d’un investissement. Différents dispositifs existent pour alléger la charge fiscale :

 

-        Pinel ;

-        Denormandie ;

-        Malraux ;

-        LMNP ou LMP ;

-        Déficit foncier ;

-        etc.

 

La façon dont vous investirez (SCI, société de famille, etc.) aura également une incidence sur votre fiscalité. Les différentes possibilités s’étudient en phase de définition de votre projet.

 

Optimiser le financement de votre achat immobilier

La faiblesse des taux de crédit est favorable à vos investissements. Le crédit vous permet de profiter d’un effet de levier. Cependant, il faut obtenir le financement le plus intéressant possible afin de préserver la rentabilité de votre bien. Il est judicieux de recourir aux services d’un courtier en prêt immobilier pour obtenir les meilleures conditions et réussir son investissement immobilier.

 

Agir en véritable professionnel tout au long de votre investissement

Votre bien immobilier est un logement parmi des milliers d’autres et vous devez vous démarquer de vos concurrents pour le louer. Une des façons d’y parvenir est d’apporter une valeur ajoutée à votre logement, un plus que les autres logements ne possèdent pas.

 

Les principales erreurs dans l’immobilier locatif consistent à :

 

-        Refuser de faire de travaux ;

-        Ne pas entretenir le bien ;

-        Ignorer les demandes du locataire ;

-        Rogner sur toutes les dépenses et ne pas les considérer comme des investissements ;

-        etc.

 

Agir en amateur est la façon la plus sûre de rater son investissement immobilier.

 

Ne pas oublier la dimension humaine dans l’investissement immobilier

Un investissement immobilier très rentable, c’est avant tout un locataire que vous gardez en place le plus longtemps possible. Plus votre locataire reste, plus votre rentabilité augmente. En effet, vous économisez sur les frais de :

 

-        Vacance ;

-        Annonce ;

-        Remise en état ;

-        Diagnostics obligatoires ;

-        État des lieux ;

-        Établissement de bail ;

-        etc.

 

Prenez soin de votre locataire. Offrez lui un bon niveau de service ainsi qu’un rapport qualité / prix compétitif et il connaîtra la valeur de ce qu’il ne doit pas perdre.

 

Conclusion

Pour réussir son investissement immobilier, il suffit de suivre quelques principes simples et d’éviter les erreurs qui peuvent vous coûter cher. Le maître-mot pour un investissement locatif rentable est : préparation. Suivez les conseils que nous venons d’évoquer pour profiter des atouts de l’investissement immobilier en toute quiétude.