Crise sanitaire : l’immobilier pour remède ?

L’économie française tourne au ralenti et l’immobilier n’échappe pas à cette panne de l’activité, indispensable pour préserver la santé et la vie des personnes. La quasi totalité des chantiers de construction sont à l’arrêt, les transactions qui devaient se conclure peinent à se réaliser et les nouvelles acquisitions devront attendre.

         

Henry Buzy-Cazaux

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

   

     

    

    

Tribune Avril 2020 : Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiers.

   

Deux questions à l'esprit de tout le monde : Ce blocage est-il inéluctable ? Et l’immobilier va-t-il rester intéressant pour les ménages en sortie de crise, dans les prochaines semaines ? 

    

L’activité de l’immobilier sort progressivement et partiellement de la paralysie dans laquelle le confinement d’abord, les ordonnances parues en urgence ensuite l’ont plongée. Le confinement a empêché la plupart des professionnels de la chaîne immobilière de fonctionner dans un premier temps. Les agents immobiliers, les notaires, les banquiers, les diagnostiqueurs, les services nationaux et communaux d’urbanisme, les déménageurs ont tous dû prendre en compte la situation et faire primer la protection des équipes, le plus souvent placées en télétravail, avec un accès réduit aux dossiers et un ralentissement des échanges entre services d’une même entreprise. Tous se sont remis pour partie en ordre de marche : les études notariales sont pour la plupart en mesure de procéder à une signature d’avant-contrat et même d’acte définitif, grâce  la dématérialisation. Les grandes villes et quelques autres ont donné à leur service d’urbanisme les moyens de produire les fameuses déclarations d’intention d’aliéner, et même d’instruire des demandes de permis de construire, d’aménager ou de modifier. Les services nationaux de la publicité foncière peuvent également renseigner les notaires. Les diagnostiqueurs interviennent dans les logements sous réserve qu’ils ne soient pas occupés. 

   

Il reste la situation des banques, variable selon les enseignes

    

Globalement, elles traitent par priorité les requêtes des entreprises rencontrant des difficultés et les dossiers de demande de prêts immobiliers déjà en cours. Les nouveaux dossiers sont pour l’instant mis en instance d’instruction. Là encore, la situation s’améliorera dans les quinze jours qui viennent. 

       

Cette situation n’empêche en rien les candidats à l’acquisition comme les vendeurs de se préparer à passer à l’acte dès que le confinement sera terminé. Chez les agents immobiliers, chez les promoteurs, chez les constructeurs de maison individuelle, l’activité continue à distance. Déjà avant la crise du coronavirus, les clients menaient toute la première partie de leur processus de cession ou d’achat de façon dématérialisée, consultant les sites d’annonces, procédant à des visites virtuelles, s’informant sur les éléments relatifs à un logement, utilisant les simulateurs de construction ou d’aménagement, estimant la valeur de leur bien ou leur capacité d’emprunt. On va juste constater que cette crise aura donné un coup de booster à la digitalisation des professionnels de l’immobilier et que ceux qui recouraient moins au numérique auront franchi le pas. On peut même noter que cette période est favorable au mûrissement de projets immobiliers: les couples et les familles se sont le plus souvent réunies sous le même toit et ont le loisir d’échanger et de débattre pour dessiner des choix communs. Ils ont plus de temps pour se renseigner sur internet. Ils peuvent aussi solliciter les conseils des ADIL (agences d’information sur le logement), qui restent disponibles au public. 

   

Et après l’état d’urgence et le confinement ?

    

Dans quel état l’immobilier, assoupi comme tous les secteurs d’activité, va-t-il se réveiller ? 

Il faut d’abord rappeler une évidence : le marché des logements en France est solide parce qu’il est fondé sur ma réponse à des besoins. Ce sont les événements heureux, moins heureux ou malheureux de nos vies qui motivent les ventes et les achats, et accessoirement des désirs dont la satisfaction peut être différée, comme l’investissement, ou annulée, comme l’acquisition d’une résidence secondaire, sans vrai préjudice. À moins que des opportunités dictent de réaliser ce qu’on avait en tête. Justement, quelles seront les conditions en sortie de crise, par exemple au début du mois de juin, pour voir large? Elles seront plus favorables que jamais! 

   

La situation mondiale va pousser les banques centrales à pratiquer des taux d’intérêt très bas. La probabilité d’une baisse dans les semaines à venir est forte, à tout le moins le maintien aux niveaux bas actuels. Les critères de sélection des dossiers de candidature devront aussi s’assouplir: à la fin de 2019, les autorités de Bercy ont dicté aux établissements bancaires de durcir leurs règles, notamment en excluant des taux d’effort supérieurs à 33%, des apports personnels trop faibles et des durées de crédit supérieures à 25 ans. Il y a fort à parier que ces exigences vont évoluer, pour permettre à davantage de ménages d’accéder à la propriété ou de réaliser un investissement locatif, bien sûr dans la sécurité pour les emprunteurs, comme les banques françaises y ont toujours veillé.

         

Enfin, les prix. Les promoteurs et les constructeurs sont attentifs à rester en correspondance avec le marché et avec les capacités financières des familles. Ils ont déjà annoncé que malgré une offre insuffisante à cause du quasi gel de la production pendant plusieurs semaines et à cause de l’instruction ralentie des nouvelles autorisations de construire par les mairies, ils figeraient leurs grilles tarifaires. On peut même s’attendre à des gestes commerciaux pour donner envie aux acquéreurs de passer à l’acte... Dans l’ancien, c’est le pouvoir d’achat des Français qui va dicter sa loi. Il est probable qu’il soit en moyenne réduit par rapport à ce qu’il était avant le covid-19. Mêmes dans les métropoles, en zone tendue, on enregistrera probablement des corrections à la baisse, dans des proportions qui pourraient aller jusqu’à 5% selon les produits. Cette baisse pourraient être plus forte dans les marchés de ville moyenne ou encore dans les campagnes. En clair, des valeurs qui résistent mais qui s’ajustent.

         

Il faut observer également que l’immobilier aura démontré d’une façon plus éclatante qu’au cours des crises précédentes sa solidité et sa résistance... à côté de valeurs mobilières hyper dépendantes de la conjoncture et hyper réactives aux secousses de toutes natures, sanitaires aujourd’hui comme financières à d’autres moments. Enfin, cette période va nous marquer collectivement, on ne peut le nier: nous aurons pris conscience plus que jamais de la fragilité du monde. Dans ce contexte avec lequel nous devons vivre, investir et même s’investir dans un projet logement, en recourant à un crédit long, c’est en quelque sorte préempter l’avenir, se l’approprier, piloter son destin grâce à un acte patrimonial. L’inverse du repli sur soi, l’offensivité et l’envie d’avancer. Voilà ce que va représenter pour nous tous l’immobilier à l’issue de cette crise sanitaire. Le plus puissant remède contre l’abattement et le pessimisme, et une option sur la vie.