Loi Denormandie : 6 points clés pour investir dans l’immobilier ancien

La loi Denormandie est un dispositif visant à stimuler l’investissement locatif dans l’immobilier ancien. Pour encourager la rénovation des logements et leur mise en location dans certaines zones où les besoins sont clairement identifiés, l’État accorde aux investisseurs une réduction d’impôt. Découvrons les points clés de ce mécanisme de défiscalisation.

En quoi consiste la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée aux investisseurs pour l’achat et la rénovation de logements anciens. En contrepartie, le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans moyennant un loyer plafonné.
L’acquisition doit être réalisée avant le 31 décembre 2022 et porter sur un logement ancien ou un local (hangar, bureau, etc.) transformé en logement.
Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération : travaux + prix d’acquisition + honoraires du notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière.

Quelles sont les zones concernées par le dispositif Denormandie ?

Pour être éligible au dispositif Denormandie, le logement doit se situer dans une commune :

- Labellisée du programme action Cœur de ville ;
- Ayant passé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) ;
- Où le besoin de réhabilitation de l’habitat est important.

Pour vérifier qu’une ville est concernée par ce dispositif, vous pouvez utiliser ce simulateur.

Quel est le montant de la réduction d’impôt du Denormandie ?

En fonction de la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal accordé par l’État est de 12, 18 ou 21% du prix d’achat du bien pour la France Métropolitaine.

Le calcul s’effectue en tenant compte d’un double plafond : 300.000 € d’investissement dans le bien et 5.500 €/m².
Si l’investissement dépasse le plafond, la déduction s’appliquera uniquement sur le montant inférieur à 300.000 €.
La défiscalisation est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

Quels sont les travaux à réaliser prévus par le régime Denormandie ?

Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, les travaux doivent porter :
- Sur la performance énergétique du logement. La rénovation doit améliorer la performance énergétique du logement de 20% au moins (30 % pour les logements individuels) tout en atteignant a minima l’étiquette E sur un DPE ;
- Sur des actions d’amélioration de la performance énergétique et concerner au moins 2 des 5 catégories suivantes : changement de chaudière, changement de production d’eau chaude sanitaire (ECS), isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres ;
- Sur la création de surfaces habitables nouvelles (balcon, terrasse, loggia, etc.) ou de surfaces annexes (garage, caves, etc), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié reconnu garant de l’environnement (RGE) et achevés au plus tard le 31 décembre suivant la 2ème année suivant l’acquisition.

Afin de valider les améliorations réalisées, un bilan énergétique doit être réalisé avant et après les travaux.

Quelles sont les conditions liées au contrat de bail ?

Pour être éligible au dispositif Denormandie, le logement doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale. Cette mise en location doit intervenir au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
La contrepartie à l’avantage fiscal accordé par l’État est de respecter un plafonnement de loyer. Celui-ci est fonction de la zone où se situe le logement.
Les plafonds varient selon la superficie du logement et peuvent être adaptés par le préfet de région pour tenir compte des particularités du marché locatif local.

Voici les plafonds pour l’année 2021 :

Zone

Plafonds mensuels de loyers au m² (baux conclus en métropole)

A bis

17.55 €

A

13.04 €

B1

10.51 €

B2 (sur agrément)

9.13 €

Source : Service-Public

Quelles sont les conditions liées au locataire exigées par la loi Denormandie ?

Le locataire peut être un ascendant ou un descendant mais ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds modulés en fonction des zones où se situe le bien. Voici les chiffres pour l’année 2021 :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2018) en fonction de la zone géographique - Bail conclu en 2020 - Métropole

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

38 377 €

38 377 €

31 280 €

28 152 €

28 152 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

37 594 €

37 594 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

45 210 €

45 210 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

54 579 €

54 579 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

64 206 €

64 206 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

72 359 €

72 359 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

+ 12 258 €

+ 8 969 €

+ 8 070 €

+ 8 070 €

Source : Service-Public

Conclusion

Le dispositif présente de sérieux atouts pour investir dans l’immobilier tout en défiscalisant et ainsi se constituer un patrimoine. Plusieurs communes d’Île-de-France sont concernées par ce dispositif. La loi Denormandie est complémentaire au régime Pinel dédié à l’investissement dans le neuf.

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