Salon National de l'Immobilier - Façade Immeuble Paris

Petit lexique des termes techniques liés à l'investissement immobilier

Vous vous êtes toujours demandé quelle était la différence entre un crédit amortissable et un crédit in fine ? Ce que voulait dire les termes VEFA, BIC et SCI ? Petit tour d'horizon de termes techniques que l'on entend souvent sans toujours savoir leur signification exacte...

         

VEFA :

Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Le bien immobilier est vendu sur plan. L’acquéreur aura l’obligation d’effectuer des versements au fur et à mesure de l’avancement des travaux, jusqu’à la date de livraison prévue (DAT, date d’achèvement des travaux). Représente aujourd’hui 90% des ventes d’appartements neufs.

Garantie financière extrinsèque d’achèvement de l’immeuble :

Garantie donnée par un établissement financier à concourir à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur constructeur.

Revenus fonciers :

Les revenus issus de la mise en location de biens immobiliers du patrimoine privé, loués nus, sont des revenus fonciers. Ces revenus locatifs sont ajoutés aux autres revenus pour être soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Suivant leur montant (inférieurs ou non à 15 000€), ils peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%, ou d’une déclaration au réel.

BIC :

Bénéfices industriels et commerciaux, réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Plus-value immobilière :

Différence entre le prix de vente, et le prix d’achat augmenté des travaux réalisés. Elle est imposable sur le revenu et est soumise aux prélèvements sociaux. Elle est diminuée d'un abattement pour durée de détention. Des exonérations sont possibles, et liées à la nature du bien ou à la situation personnelle : par exemple, la résidence principale.

ISF :

Impôt de solidarité sur la fortune. Les personnes physiques qui ont leur domicile fiscal en France, et qui disposent d’un patrimoine (au niveau du « foyer fiscal ISF ») dont la valeur nette (valeur des biens imposables déduites des dettes) en France et hors de France est supérieure à 1,3 millions d'euros au 1er janvier 2016 sont assujetties à l’ISF. Alors, la taxation se fera à compter de 800 000€. Certains biens, notamment professionnels, bénéficient d'exonération partielle ou totale.

Le plafond global des niches fiscales :

Institué fin 2008 et opérationnel depuis l’imposition des revenus de 2009, il impose un seuil maximum d’économies fiscales, qui est le même pour tous les foyers fiscaux, quels que soient leur composition, leur situation de famille ou leur niveau de revenus. Il s’applique aux avantages fiscaux obtenus en contrepartie de dépenses payées ou d’investissements réalisés l’année considérée.

          

Les termes liés au financement de votre investissement :

Taux d’endettement :

Ratio entre les charges payées chaque mois (loyers, crédits, ..) et le revenu disponible net mensuel. La banque peut ainsi mesurer la capacité d'un ménage à rembourser un prêt.

Crédit amortissable :

Pour chaque mensualité, l’emprunteur rembourse du capital et des intérêts, ceux-ci diminuent chaque année au profit du capital.

Crédit in fine :

Pour chaque mensualité, l’emprunteur ne rembourse que des intérêts. A l’échéance du prêt, le capital emprunté doit être remboursé en une seule fois.

Taux fixe :

Le « coût » du prêt est connu dès le début du contrat et ne varie pas pendant toute la durée du prêt.

Taux variable :

Le « coût » du prêt peut varier en fonction de l'évolution d'un taux de référence qui peut diminuer ou augmenter le montant des intérêts. 

           

Les différents modes de détention :

Un bien immobilier peut se détenir seul et en direct, à plusieurs en indivision ou par le biais d'une SCI, d’une SARL de famille… pour des raisons financières ou patrimoniales.

SCI :

Société civile immobilière, structure sociétaire dotée de la personnalité morale. Elle est créée par au moins deux personnes (souvent les membres d'une même famille) qui lui apportent des biens par apport ou par vente. C'est la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés. Chaque associé détient des parts de société. Elle achète, loue, gère ou construit des immeubles qui sont détenus en commun, et constitue ainsi un outil de gestion de patrimoine. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l'IR (régime applicable de plein droit à défaut d'option pour l'IS) : le revenu imposable pour l’associé (revenu brut des loyers - charges locatives déductibles) est déterminé par application des règles des revenus fonciers. Attention, la SCI ne peut pas avoir d’objet commercial (détention d’un loueur meublé par exemple)

SARL de famille :

SARL constituée entre parents en ligne directe, entre frères et sœurs, entre conjoints (mariés ou pacsés), et les associés peuvent opter pour le régime de l'impôt sur le revenu. L’activité est commerciale (détention de loueur meublé par exemple). Lorsque le résultat est déficitaire, chaque associé impute, proportionnellement aux droits détenus dans la société, une partie du déficit dans son imposition personnelle. Lorsque le résultat est bénéficiaire, les associés devront supporter fiscalement leur quote-part de bénéfices qu'ils soient ou non distribués. En cas de cessions (départ à la retraite par exemple), les associés peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs d'exonérations des plus-values.

Cet article a été rédigé par notre partenaire Anacofi Immobilier.